現貨 《2022-2023年中國物業管理行業發展白皮書》發布！大數據全景解讀物業行業BOB

發布時間：2023-03-18 丨 瀏覽次數：

　　BOB2022年對于物業行業是更具挑戰的一年：城市化繼續推進物業管理行業高速發展；資本化力量推動物企合縱連橫、競爭更加激烈；提升內功與外延擴張并舉，一維增長向多維出擊發力；物業管理從大地產行業附屬功能，到走向獨立。前進與曲折從來都是發展路上的一體兩面……2023年，物業行業又將呈現何種發展趨勢？

　　克而瑞物管重磅發布《2022-2023年度中國物業管理行業發展白皮書》，將對這些一一回應，從九大篇章：政策篇、市場篇、資本篇、企業篇、拓展篇、品牌篇、智慧篇、城市篇、趨勢篇，BOB全景解讀中國物業行業。

　　2023年，一系列政策信號接連釋放，發展成為首要任務。經濟復蘇正在路上，行業發展新轉折點已經到來。房地產市場發生根本性變化，因城施策支持剛性和改善性住房需求，促進房地產軟著陸。二十大召開，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，大力推進保障性住房。物業管理從增量市場向存量市場轉化，新增渠道多元化。中央經濟工作會議召開，居住、養老等消費被多次提及?！半p碳”引領時代發展，行業更加關注節能綠色低碳。

　　2022年，國家基層治理政策落地加速。社區服務體系發展規劃升級，完整居住社區指南發布并開展試點，各地推進社區治理模式創新。物業服務企業成為基層治理“三駕馬車”的重要力量之一，價值得到政策重視，發展得到鼓勵支持。BOB

　　2022年，各地完善物業管理相關規范。一是落實中央政策關于基層治理相關政策，修訂物業管理條例。二是明確物業服務等級、標準和規范。BOB三是規范物業服務收費管理辦法。四是規范物業專項維修資金管理。

　　2022年，養老事業得到空前關注。2月，國務院印發《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃的通知》，提及支持物企與養老機構合作提供居家養老服務，鼓勵物企將服務延伸至老年家庭。9月，十三部門印發《養老托育服務業紓困扶持若干政策措施》，通過免租金、免費或低價提供場地、按50%稅額頂格減征“六稅兩費”等方式支持養老服務業。各地密集發布養老相關扶持政策，落實中央應對老齡化戰略。

　　2022年物業管理行業保持了快速的發展態勢，行業總規模達到353億平。綜合城鎮人口增量、地產開發增量以及人均住房面積提升、物業覆蓋率提高等因素，經測算，預計2025年物業管理行業總規模有望實現388億平方米，2021-2025年年復合增長率3.2%。

　　隨著機關及事業單位后勤服務社會化改革不斷推進，非住業態規模快速增長，2022年非住業態物業管理總規模142.5億平方米，其中商業物業管理規模19.1億平方米，辦公物業管理規模34.7億平方米，醫院物業管理規模6.9億平方米，學校物業管理規模21.5億平方米，園區物業管理規模24.0億平方米，公眾及其他物業管理規模36.4億平方米。

　　2022年物業管理行業物管營收為12437.2億元，同比增長4.5%。隨著物業管理行業規模的不斷擴大、經營業態的不斷豐富，物業管理行業的營業收入同步增加。經測算，預計到2025年，行業物管營收有望達到14074.1億元。

　　回首2022，可以看到資本市場的肅殺和冷清充斥著整年：物企上市意愿下降，地產拖累和自身商業模式缺乏創新成為物業股估值下跌的外內因，物業股價和估值超跌觸底…….低迷時期，物企也發起了多輪自救動作來提振資本市場信心：回購、分紅、股權激勵……終究，守得云開見月明，11月份受房地產融資政策“三支箭”等政策提振，物業股估值開始觸底反彈，并將有望在隨后逐步回歸到行業合理的估值范圍。

　　根據港交所新規，自2022年1月1日1起，港交所正式實施新修訂的主板上市規則，將上市申請人的主 板盈利規定調高60%以上，上市門檻提高,對于部分之前遞表而未在新規實施前成功上市的物企，BOB如瑞安新天地、明宇商服等因受新規掣肘，因業績不達標而被拒于資本市場大門之外，上市折戟。

　　受經濟大環境、房地產市場拖累和反復疫情的影響，以及因聯交所審批趨嚴及板塊估值偏低，2022年物業上市熱情進一步減弱，多家物企首次遞表到期未能更進一步，二次甚至三次遞表企業增多，部分企業多次遞表或聆訊后而再無后續動作，行業出現IPO終止和退市現象。

　　下調2022年業績指引，預期增速放緩。2021年物業管理行業經歷發展大變局，物企處境艱難。2022年以來，低迷的市場情緒持續，企業更為謹慎。從2022年業績發布會來看，部分物企下調2022年業績指引，預期增速放緩。

　　疫情導致企業成本支出上漲，應收賬款風險暴露以及壞賬計提等對物企利潤水平產生影響，物企成本上漲，利潤下降，上市物企出現增收不增利的現象。2022年58家上市物企凈利潤均值2.14億元，較上年同期下降6.86%。毛利均值為4.92億元，較上年增加15.76%。上市物企凈利潤首次出現普遍下跌，凈利潤與毛利增速與此前超過40%的增速相比，下降明顯。

　　2021年以來，物業管理行業經歷了快速變化的三個階段：2021年上半年，延續2020年底的利好政策，上半年，在十部委等相關部委接連出臺多項行業重磅政策，加上年初物企陸續發布的盈喜、業績公告，企業明確三至五年戰略規劃，良好的政策環境和企業業績水平提振物業板塊，資本市場對物業板塊擁有較高的預期，估值集中分布在30-40倍。而下半年開始，BOB受地產暴雷、債務危機的影響，物業管理行業在資本市場遇冷，上市進程受挫，物業股估值加速下滑回調。

　　2021年以來上市物企紛紛為高規模增長立下flag，企業在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，部分企業增速設定甚至超過50%，企業規模拓展壓力巨大，收并購成為企業規模增長的重要方式之一。

　　2021年并購市場主力是民營企業，碧桂園服務以不超過100億元收購富力物業成為迄今為止行業最大交易額的并購事項，2021年碧桂園服務在并購市場共計投入207.5億元，占年度總交易金額的近六成，成為年內“并購王”，全年民企并購交易金額占比高達99%。

　　從并購特點來看，區域補強、業態補強仍是2022年企業并購的主要方向。碧桂園服務收購中梁百悅智佳提升了華東區域的管理密度；華潤萬象生活收購中南服務、祥生物業，也旨在進一步強化了企業在華東區域的影響力。招商積余收購中民物業、深圳匯勤提升了企業在金融物業領域的競爭力；合景有貨收購廣東特麗潔環境加速企業在城市業務的布局。

　　2022年，危機重塑市場格局，更多物企開始重視品牌工作。領先物企在發展中逐漸取得共識：系統規劃品牌戰略；升級企業服務產品系列；以全面的品牌矩陣形成合力；運用新媒體、新渠道、新形式，搭建傳播矩陣，全方位開展品牌建設。

　　2022年，物企品牌煥新趨勢延續。品牌煥新通常出于以下幾方面考慮：一是基于企業發展戰略調整，明確企業核心發展方向；二是強調以服務為本，重視提升服務水平和業主體驗；三是反映科技趨勢和在物業服務實踐中的應用。

　　2022年，物企品牌煥新趨勢延續。品牌煥新通常出于以下幾方面考慮：一是基于企業發展戰略調整，明確企業核心發展方向；二是強調以服務為本，重視提升服務水平和業主體驗；三是反映科技趨勢和在物業服務實踐中的應用。

　　數字化的重要性毋庸置疑，但數字化的進程道阻且長。近年來，通過對物業企業的走訪和調研，我們發現企業數字化的意識越來越強，數字化的投入在逐步加大，數字化對業務的幫助也越來越明顯。從整體上看，物業企業數字化轉型的關鍵在于如何用好數字化工具，重新定義業務模式、運營模式和管理模式，完成企業從流程驅動向數據驅動的變革。

　　2. TOP50物企數字化轉型成效已達預期，更看重供應商服務案例與實施經驗

　　3. 企業經營：上市物企市值占比高達75%，在管規模、營收均高于其他區域

　　三、華中區域：行業監管加強，武漢、長沙等省會城市表現突出，基礎服務仍是企業主要收入

　　1. 市場：區域市場發展起步晚，北京、天津發展領先，外來物企“搶食”頻繁

　　六、西北區域：自管項目仍為主流，收入來源主要為基礎物業服務，企業業態分布、人才結構不斷優化

　　3. 企業經營：基礎物業服務收入仍為主要收入來源，業態分布、人才結構不斷優化